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            2021/09/13

            行業資訊

            廣州城投巨資接盤地產商

            2020年11月下旬,在廣州市城市建設投資集團有限公司(以下簡稱“廣州城投”)接盤恒大地產集團有限公司(以下簡稱“恒大地產”)100億元戰略投資時,恒大地產所持3間核心企業的股權被質押予廣州城投。

            幾乎在同一時間,廣州富力地產股份有限公司(02777.HK,以下簡稱“富力地產”)持有至少7間核心企業的股權,亦被質押予廣州城投。

            恒大地產曾經是總部位于廣州的大型地產商,2021年初,恒大地產的1300億元戰略投資即將到期時,恒大集團(03333.HK)面臨著極大的回購壓力;富力地產的總部仍然位于廣州,有關它的流動性壓力傳聞,不絕于耳。

            最近兩年間,包括蘇寧易購、北大方正等國內多家頭部企業暴露出信用風險,深圳、珠海等地廣東國資走向臺前,扮演了“白衣騎士”的角色。

            作為廣州市的國資龍頭,廣州城投也不遑多讓。它直接向恒大地產、富力地產輸送大筆資金,與此同時,這些地產商將其名下持有最有價值的開發項目及業務資產出質廣州城投作為擔保。

            這一輪對廣州本土民營企業的紓困過程中,廣州城投在房地產領域的投資觸角延伸得更加廣泛且深遠。

            按照之前它對雪松控股集團有限公司(以下簡稱“雪松控股”)的紓困邏輯,廣州城投向恒大地產、富力地產輸送大筆資金,幫助它們緩解流動性壓力的基礎上,大概率還會尋求直接參與這些地產商名下的項目開發,以加大對地產業務的布局與回報。

            100億元援馳恒大地產

            2020年11月下旬,廣州城投決定出資100億元接盤恒大地產的戰略投資時,實際上并不惹人注目,但卻十分關鍵。

            根據恒大集團與原戰略投資者簽訂的投資協議,1300億元戰略投資的期限為2021年1月底,屆時若恒大地產無法與深深房(000029.SZ)完成重組并在A股上市,恒大集團將要回購1300億元戰略投資款。

            恒大地產與深深房重組上市的交易事項持續了長達4年多時間而最終折戟,恒大集團在2020年下半年開始面臨1300億元戰略投資款的回購壓力。

            恒大集團經過與原戰略投資者協商,1300億元的戰略投資里,其中957億元戰略投資者同意繼續持有,43億元戰略投資由恒大集團回購,至為關鍵的是剩下300億元戰略投資,則是引入了廣深兩地國資共同接盤。

            其中,深圳國資旗下的深圳市人才安居集團有限公司受讓了恒大地產的200億元戰略投資,另外100億元戰略投資由廣州城投接盤。

            據《中國經營報》記者了解,根據廣州城投與恒大地產部分原戰略投資者及股東簽署的股權轉讓協議,廣州城投出資100億元換取了恒大地產約4.81%的股權。

            但這并不是廣州城投與恒大地產之間交易的全部。幾乎在廣州城投向恒大地產出資100億元的同一時間,一間名為“廣州城恒城市更新投資有限公司”的企業登記設立,注冊資本為50億元,由廣州城投持股51%,恒大地產持股49%,恒大地產將其所持廣州城恒城市更新投資有限公司的全部股權質押予廣州城投。

            除廣州城恒城市更新投資有限公司外,恒大地產還將所持另外兩間核心企業——深圳市君櫟鑫泰實業投資有限公司、廣東華信合城投資有限公司各自51%的股權也都被質押予廣州城投。

            據記者查詢了解,截至目前,廣州城恒城市更新投資有限公司、深圳市君櫟鑫泰實業投資有限公司、廣東華信合城投資有限公司這3家企業名下未曾持有開發項目,但它們大概率與恒大地產眾多暫時尚未并表、潛在儲備的舊改項目有關。

            其中,廣州城恒城市更新投資有限公司、廣東華信合城投資有限公司的注冊地分別為廣州市南沙區黃閣鎮、東涌鎮,這里是恒大地產在廣州獲取拓展舊改項目的重點區域之一。

            而深圳市君櫟鑫泰實業投資有限公司的注冊地為深圳市羅湖區的京基100大廈,隔街就是恒大地產在深圳儲備的最具開發潛力的舊改項目——蔡屋圍舊改項目。

            值得注意的是,恒大地產將所持廣州城恒城市更新投資有限公司49%的股權、深圳市君櫟鑫泰實業投資有限公司51%的股權、廣東華信合城投資有限公司51%的股權質押予廣州城投,意味著恒大地產對這3家核心企業的股權處置將受到限制,從而確保了廣州城投的相關權益。

            記者向廣州城投方面求證了解恒大地產將其所持上述3家核心企業的股權質押予該公司的原因,以及該公司是否有意直接參與恒大地產潛在儲備的舊改項目,廣州城投方面已收悉記者的采訪問題,但未予以回應。

            嫁接業務的紓困邏輯

            與恒大地產不同,廣州城投并未直接參股投資富力地產,但在2020年底至2021年初,富力地產卻將名下更多數量的核心企業股權質押給了廣州城投。

            其中,富力地產在2020年底將所持廣州天力建筑”的100%股權全部出質予廣州城投。

            廣州天力建筑是富力地產旗下最核心的建筑施工平臺,承接了大量開發項目的建設工程。據富力地產最近一次披露廣州天力建筑的財務數據,2019年一季度末,該公司的總資產接近208億元,凈資產約為77億元,2018年全年營收接近194億元,凈利潤超過8億元。

            2020年底至2021年初,富力地產還將所持廣州圣景房地產開發有限公司25%的股權、廣州富力興盛置業發展有限公司25%的股權、廣州富力鼎盛置業發展有限公司100%的股權、廣州富景吉山房地產開發有限公司50%的股權、廣州富石城市更新投資有限公司100%的股權、富力(哈爾濱)房地產開發有限公司100%的股權出質予廣州城投。

            據記者查詢了解,以上這6家企業分別開發或持有廣州富力盈凱廣場、廣州富力盈悅國際、廣州富力空港假日酒店等商辦酒店物業,以及位于廣州天河的吉山舊改項目、位于廣州番禺的石壁舊改項目,還有哈爾濱富力江灣新城項目等。

            記者進一步了解到,富力地產將所持這7家核心企業股權質押予廣州城投,相當于以公司名下建筑施工、商辦酒店物業、舊改及住宅項目等核心業務與資產作為抵押,主要為了向廣州城投獲取一筆50億元的短期貸款,尋求補充流動性。

            廣州城投接盤恒大地產、輸血富力地產的投資邏輯,可從其紓困雪松控股的過程中窺見端倪。

            2019年3月,為了解決雪松控股旗下雪松實業集團有限公司的流動性問題,廣州城投通過旗下廣州市城發投資基金管理有限公司向雪松實業集團有限公司提供了60億元債權資金。

            幾乎在同一時間,一家名為“廣州市城投雪松投資控股有限公司”的企業注冊設立,由廣州城投持股51%,雪松控股持股49%,自此從2019年開始,廣州城投新增從事電解銅等大宗商品貿易業務,而這一直是雪松控股的主營業務。

            電解銅等大宗商品貿易業務大幅推高了廣州城投的營收規模。2019年,廣州城投的營業收入超過了179億元,比2018年的31億元大幅增長470%。其中,大宗商品貿易業務收入超過125億元,營收占比近70%,而2018年僅有4594萬元,營收占比不足1.5%。

            廣州城投開展電解銅等大宗商品貿易業務得以迅速、大幅增長,主要由于其與雪松控股在業務層面上的合作嫁接。因此在大宗商品貿易業務上,雪松控股及其關聯企業不僅成為了廣州城投的最大客戶,同時又是廣州城投的最大供應商。

                                            (來源:中國經營報)


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